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今年日本房地产市场面临的关键问题

2020/7/6 0:22:09 来源:原创 浏览:

与美国或英国市场相比,日本房地产市场最显著的差异之一是新房销售的重要性。在美国和英国,通常现房交易量与新房销售量之比约为10:1,但在日本,情况几乎完全相反。根据日本国土交通省(MLIT)的数据,2013年日本住宅销售的85.3%是新房。

推动新屋市场甚於二手房屋市场

长期以来,日本政府一直在推动新房市场,而不是二手房市场,以从新开发土地、新建筑的设计和建设等带来的更大的宏观经济效果中获益(通常会带来更高的就业、更强劲的GDP数据等)。

此外,在二战结束时,由于城市住房的稀缺,政府必须支持新的建设。这种稀缺持续了1945-1980年,这段时间人口增长了近63%。一直以来没有解决好的欠缺良好住宅的状况也已由完善的社会环境解决,年轻人不断从农村迁移到城市地区,很自然,日本的3代家族和2代家族等大家庭被小家庭代替。

一些日本评论家甚至指出,佛教对无常和转世的信仰,为这座建筑短暂的生命周期提供了哲学基础。因此,在过去的70年里,由于各种原因,日本的住房更多的是“快速和廉价”,而不是“稳固和耐用”。

失去的财富和被遗弃的房屋

不过,人们日益认识到现行体系在经济上是一种极大的浪费,将对购房者的资产造成明显的损失 (基于各式各样的原因,日本的新建房屋很快就会失去资产价值,被拆除房屋很少使用超过20 – 25年)。

越来越多的被废弃、破旧的房子是这项政策的另一个副作用。针对日本长期人口减少,在2006年政府公开承认,未来政府政策应该关注促进住房质量(而不是数量),并于2010年日本政府正式宣布,在接下来的十年的目标是,把中古屋市场或翻新房屋的规模翻大一倍。

摆脱不了的问题

由于房地产的价值和价格通常很容易被感知,这是政府摆脱不了的一个难题。

由于每个人都希望新建住宅的价格迅速贬值(由于二手市场的缺乏以及其他原因),多年以来开发商欧没有动力去建造可长期保持质量的房屋。

那些希望设计和建造自己的房子的人相对自由地按照自己的品味设计和建造他们的房子,而不用担心设计决定会如何影响转售价值。

值得一提的是,日本的土地价值与建筑价值相比非常高,即使是东京的摩天大楼,建筑工地的土地价值也往往是整个项目价值的80%。对于那些希望自己设计和建造房屋的人来说,通常最难点是找到并获得合适的土地。

面向市场的问题

  • 如果建筑商不能让消费者相信他们,这样的价值大部分会被保留下来再出售,他们又怎么能激励建筑商建造寿命超过25年的房屋呢?
  • 怎样才能改变买家的态度,让他们愿意购买二手房?
  • 如何对现有存量房屋进行翻新和重新估价,使未来的二手房购买者觉得这所房子是值得购买的?
  • 如何才能修改评估、会计和税收规则,而不给新房市场带来太多压力呢?
  • 房地产开发商和日本建筑业如何在减少新房销售量的情况下保持繁荣?
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